Vraag naar logistiek vastgoed naar recordhoogte

De markt voor logistiek vastgoed in Nederland stond in 2018 in het teken van een grote vraag naar distributiecentra en grootschalige opslagruimten, zowel door bedrijven (logistieke dienstverleners, retailers en producenten) als door beleggers. Sterker nog: de vraag naar logistiek vastgoed was nog nooit zo groot als in het afgelopen jaar.

Dit is een van de conclusies die kunnen worden getrokken uit de zojuist door NVM Business uitgebrachte publicatie Logistiek vastgoed in cijfers 2018, die dit keer voor de zesde keer verschijnt en die een grote hoeveelheid statistische informatie bevat.

Volgens de NVM-publicatie is vorig jaar in totaal 3,1 miljoen vierkante meter logistiek vastgoed afgezet. Daarbij ging het overigens niet alleen om ruimten die op de vrije markt werden verhuurd en verkocht, maar ook om gebouwen die door bedrijven zelf voor eigen rekening werden neergezet, de zogenoemde eigenbouw. Opvallend was dat van de in 2018 gerealiseerde afzet bijna 2,2 miljoen vierkante meter betrekking had op nieuwbouw, wat in vergelijking met het jaar ervoor een duidelijke verbetering betekende.

Behalve een grotere vraag naar nieuwbouw, werd de markt ook gekenmerkt door een toename van het aantal gehuurde ruimten, met als gevolg dat het aandeel van de huursector in de totale opname boven de 75 procent lag. Het zuiden van het land nam – net als in andere jaren overigens – het grootste deel van de vraag naar logistiek vastgoed voor zijn rekening. Dat was vooral te danken aan de positieve gang van zaken in de provincie Noord-Brabant, waar meer dan 800.000 vierkante meter zijn weg naar gebruikers vond.

Ondanks de grote vraag naar logistiek vastgoed ging in 2018 het direct beschikbare aanbod van distributiecentra en grootschalige opslagruimten nauwelijks omlaag. Dat het aanbod vrijwel onveranderd bleef, kwam doordat er door beleggers en projectontwikkelaars meer logistieke gebouwen op risico in aanbouw werden genomen, dat wil zeggen zonder de zekerheid van voorverhuur. Eind 2018 stond ongeveer 2,33 miljoen vierkante meter te huur en te koop. Daarvan bestond 725.000 vierkante meter uit nieuwbouw.

Positief was trouwens wel dat het structurele of langdurige aanbod vorig jaar verder omlaag ging, namelijk met ongeveer 35 procent. Bovendien vertoonde de aanbodsituatie grote regionale verschillen. Terwijl bijvoorbeeld Noord-Holland werd geconfronteerd met een sterke toename van leegstaande distributiecentra, was in Noord-Brabant sprake van een flinke daling van het aantal beschikbare meters.

De ontwikkeling van vraag en aanbod had echter weinig effect op de gerealiseerde huurprijzen; die bleven namelijk over het geheel genomen stabiel. Alleen in de regio’s Rotterdam en Eindhoven ging het gemiddeld huurprijsniveau iets omhoog. Hoewel de huurprijzen dus nauwelijks van hun plaats kwamen, gingen de aanvangsrendementen die beleggers bereid waren te betalen, wel omlaag, wat uiteraard tot een stijging van de prijzen leidde. Voor werkelijk eersteklas objecten daalde het netto-aanvangsrendement tot iets onder de 4,6%.

Ter vergelijking: in 2008 lag het netto-aanvangsrendement van distributiecentra op 7%. Er werd vorig jaar ook flink in distributiecentra belegd. Volgens NVM Business ging het om € 2,3 miljard, een absoluut record. Daarvan had 70 procent betrekking op distributiecentra met een omvang van 30.000 vierkante meter en meer.